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COMPROBACIONES LEGALES PARA PROPIEDADES EN LA COSTA BLANCA (ESPAÑA)

Ayuda profesional

Dado que usted está comprando en un país extranjero, con un sistema e idioma diferente, es recomendable que cuente con la ayuda de un agente A.P.I. o un abogado español, ya que son los únicos profesionales con licencia estatal para realizar estas gestiones en España. Ellos estarán encantados de ofrecer un servicio completo a los compradores de inmuebles en la Costa Blanca, que incluyen traducción, números NIE, cuentas bancarias y la organización de pagos de servicios públicos, además de su trabajo de transmisión patrimonial.

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Comprobaciones legales

Es esencial realizar una búsqueda registral previa a la firma de un contrato o título de propiedad. El resultado de la búsqueda es una “Nota Simple” que permite comprobar los siguientes puntos:

  • Que el dueño del inmueble en la Costa Blanca es quien dice ser. En ocasiones sucede que, por ejemplo, una propiedad está registrada a nombre de una pareja y la parte superviviente la pone en venta sin ser consciente de que es necesario completar y registrar la herencia primero.
  • Que la propiedad en venta se corresponda con la propiedad registrada. No es inusual que las ampliaciones de un inmueble, posteriormente añadidas, como un sótano convertido en apartamento o un dormitorio extra, no aparezcan en las escrituras. Es aconsejable preparar la documentación que acredite que la superficie construida se corresponde con la que aparece en la escritura.
  • Que todas las partes sean conscientes de la deuda del inmueble. Es muy normal que una propiedad esté hipotecada y, con esta información, se pueda contactar con el banco para solicitar la cancelación de dicha hipoteca antes de la firma de la escritura de transmisión patrimonial o el comprador puede querer asumir el préstamo. Con esta comprobación aparecerá cualquier otra deuda y es importante identificarlas según la legislación española respecto a la transmisión de la propiedad y la necesidad de resolución.
  • Que la zona cuenta con la autorización local (Plan Parcial del Ayuntamiento) de la propiedad en venta. La mayoría de los inmuebles de la Costa Blanca que están en venta aparecen en el Plan de Ordenación Urbana, pero las casas de zonas rurales suelen estar en el Plan de Ordenación Rural y, ocasionalmente, en zonas con proyecto de urbanización (SUP). Cada zona tiene su propia normativa, que varía en cada municipio, pero que se puede comprobar en la Concejalía de Urbanismo del Ayuntamiento (Cédula Urbanística). Las propiedades más antiguas aún pueden aparecer en el registro como rurales, cuando en realidad son urbanas desde hace muchos años.

Otras Comprobaciones

Para tener una completa perspectiva del inmueble y cambiar el uso, es importante tener copia de las últimas facturas, normalmente de electricidad, agua, recogida de basuras, impuestos (IBI, Impuesto Sobre Bienes Inmuebles), gas (en ocasiones) y cuota de la comunidad de vecinos (en algunas urbanizaciones y siempre en complejos de bungalós y edificios de apartamentos). La oficina de recaudación local debe proporcionar una copia de las últimas facturas pagadas (actualmente por ley) y el agente tiene que proporcionar un certificado firmado por el administrador de la comunidad que muestre los gastos de la comunidad pagados o aún pendientes de abonar. Este último procedimiento también es de obligado cumplimiento por ley para poder firmar la escritura.

Poder notarial: si cualquiera de las partes firma con un poder notarial, es necesario comprobarlo antes de la cita notarial para: 1) verificar que aún es válido; 2) que cubre las acciones necesaria (podría cubrir solamente la compra o solamente la venta, o no permitir las firmas hipotecarias); 3) que es válido en España. Los poderes notariales del Reino Unido se pueden utilizar pero tienen que venir de una embajada o consulado español y estar traducidos por un traductor jurado con el sello de Apostilla. Normalmente es mejor gestionar el poder notarial en una notaría española si es posible. No es caro (alrededor de 70€) y permite que un miembro de la familia o un representante legal actúe en su nombre. No emita un poder general. Es mucho mejor emitir un poder específico para la compra o venta en cuestión.